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从今往后,房产投资的逻辑彻底逆转!

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发表于 2018-9-14 04:07:43 | 显示全部楼层 |阅读模式

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  往后余生李贰叁-捌零贰叁


  从98年房改至今,我国国民资产随着房价的暴涨不断攀升,在我们住房自有率高达95.4%的今天,可以说绝大多数人都有值得吹嘘的纸上财富。但决不能否认,我们走了二十年的房产之路,是一条歪门邪道,汇集了国人所有聪明才智和集体智慧的旁门左道。浮躁、投机、拜金的社会风气很大程度上都是拜房产所赐。
  可贵的是,这届领导终于不再掩耳盗铃,开始痛下决心忍痛割爱,誓把畸形的房地产从歧途中拉回正规。毫无疑问,我国房地产野蛮生长的时期已经过去,监管不力的混沌时代一去不返,所以,我们长久以来曾经坚信的房产投资逻辑和思维意识必须纠错、必须颠覆!
  1
  远去的暴涨时代
  在3年小周期底部的2018年,多军终于盼来了经济疲软、投资减速,更有贸yi战神助攻,却迟迟等不来调控政策的放松和房地产的回马枪,却被极度频繁的调控打的措手不及。
  在房住不炒的指挥棒之下,今年1-6月,全国各地房地产调控政策发布192次,比去年同期多65%,共有73个城市出台调控政策,包含限购政策135条、限贷政策176条,51个城市实行限售政策。
  在内忧外患的当下,为了应对严峻的经济形势,2018年7月23日的国务院常务会议,7月31日的中央政治局会议,终于启动了新一轮的大基建项目,这一招是多么的似曾相识,但我们惊讶的发现,现实却是完全没有像2008年四万亿和2015年去库存那样,用大基建和房地产双管齐下,同步刺激经济,而是果断的提出“坚决遏制房价上涨”,只从大基建发力。
  2018年,中央投入各地公路地铁等大基建的专项债1.35万亿,未来3年,投入农村基础设施建设的规模更是高达4.52万亿。这近6万亿的资金恰恰和过去5年我们投入到棚改中的资金量相当。今后,承担起拉动经济增长重任的将不再是房地产,而是公路地铁和农村基建。完全可以看出,房地产这把夜壶正在被高层摒弃!
  失去了庇护和宠爱之后,土拍市场原形毕露。2018年1-7月,全国一共有796宗土地流拍,其中,一线城市13宗,创下2012年以来的新高,二线城市154宗,同比增长100%,三四线城市629宗,同比增长121%。
  大量的土地流拍,说明开发商严重看空后市,限价长期化、金融去杠杆、融资成本高,房子卖不掉,资金回笼慢,这些现实因素导致根本看不到土地市场回暖的希望。
  根据wind和平安证券研究所数据,2018年二季度,我国100城土地流拍率达到10.9%,但其实还未达到2009年的19.1%和2015年16.6%的高度,也就是说目前的状况还远未达到地方政府的承载极限,或者说,只要高层调控决心不动摇,预期不改,土地市场还会继续冷下去,流拍,降价,打砸售楼处的事件将会不断上演。
  近日,融创半年报发布会上,董事长孙宏斌直言,现在市场的宏观调控程度超过任何人的想象,而且政策没有任何放松的迹象,有些地方还在持续加码。
  我曾经多次提醒大家,房产投资最重要的就是看清大势。现在,如果谁承诺你哪个城市或者哪个板块,一年可以涨15%,那他一定是骗子。我可以确切的告诉你,长期来看,一二线城市的房产,增值幅度能够超过通胀水平,但在未来至少几个5年之内,房价暴涨的可能性微乎其微,原因你懂的,不需我再赘述。
  2
  投资逻辑的转变
  未来,去库存和棚改这种低级、粗暴、过时的把戏不会再上演。限购、限贷、限价、限售的旧四限和限离婚、限公司、限落户、限未成年的新四限,目的就是冻结房产的流动性和剥离房产的金融属性。今后,房产投资的收益将会从短期暴利增值转变为长期持有收益。
  
  一、淘笋思路要不得
  房产投资有句行话叫淘笋,也就是挑选价格低的房产,将来房价大涨时,增值幅度高。这个惯性思维在当下这个行情是非常要不得的。
  2009-2010年和2015-2016年一线城市房价暴涨时期,房子不管好坏,抢到就是赚到,只要不是凶宅,只要没有查封,从挂牌到收定金平均不会超过3天,好房子最多半天,差房子最多一周。因为房价上涨的预期和幅度远远超过房子品质本身,饥不择食、全民癫狂的氛围下,没人会关心居住感受。
  而在房价平稳的当下,房子的品质好坏会严重分化,好房子更抗跌,更容易变现脱手,而差房子打折促销都无人问津,流动性极差。
  现在北上广深交易量的80%都是二手置换,只有在卖房时,你才能深刻感受到自己房子的好坏根本不是自己说了算,完全是脱光衣服接受市场的检验,哪怕略有瑕疵,就会成为下家砍价的把柄,本质上讲,买方市场才是检验房子品质的唯一标准。
  之前我曾经讲过一位朋友在卖上海丰庄老破小,他今年4月挂牌370万,5个月过去了刚刚成交,价格被人砍到333万,而且是家具家电全送。
  还有一位后台咨询我的朋友说,他看中一套上海莘庄地铁站附近的一个20年房龄老式电梯房66平的一楼房子,楼层差不说,而且每天只有中午半个小时的日照。房东开价330万,现在已经主动降到290万,朋友心理价位是280万,我告诉他,没有最低只有更低,现在不砍更待何时,楼层采光这么差,房东能脱手就万幸了,先从250万谈起。
  

  现实就是如此的残酷,你曾经辛辛苦苦淘来的笋,捡到的便宜,在你脱手时仍然是笋,如果你寄希望于房价大涨时再卖,也许你永远等不到这一天的到来。盲抢时代已经过去,精选时代已经到来,别天天奢望在房产市场淘笋,飓风袭来,跌的最惨的就是所谓的笋盘。
  二、坑永远是坑
  为确保自贸港建设,2018年4月22日,海南调控升级,全岛限购,调控政策严厉程度全国第一,超过北京和上海。
  5个月过去了,配套成熟、旅游业发达的海口、三亚和部分东部市县销量稳定,价格稳中有升。而配套欠缺、混水摸鱼的西部则是销量惨淡,有价无市。在海南房价大涨的2017年,受大环境影响和海口三亚投资外溢,价格洼地的西部也跟风上涨,但退潮之后,洼地原形毕露,洼地根本没有变成高地。
  海南限购之后,投资大军北上,北海、桂林、西双版纳、大理瞬间被炒热,在没有经济支撑,全靠旅游概念忽悠人的边陲小镇,狡猾的资本已经架起油锅,等待最后一波韭菜的入场。
  在房价大涨的时代,远郊、新城、旅游地产通通浓妆艳抹、乔装打扮,美其名曰价值洼地,但房价一旦失去了上涨空间,那坑将永远是坑。
  当然,除非有重大利好落地,洼地才有可能被填平。比如刚刚获批的苏州地铁S1线,将横穿昆山市区连接苏州工业园区和上海嘉定,那么,在地铁开工和通车后,昆山西部地区势必会迎来一波涨幅。
  

  在房产的金融属性逐渐被剥离,房价大涨变成奢望,租赁风口到来之后,房产的投资逻辑必须转变,房产的持有成本将是衡量房产投资的唯一度量衡,租金收益将会是未来很长一段时间的主要收益
  

  具体操作的原则就是投资成熟地段的品质楼盘,避开配套不完善的价格洼地,挑选租金回报率高的标的,才能在稳步增值、抵御通胀的同时,获得可观的租金收益。记住一点,你期待的房价大涨,对你来说才是最大的风险!
  3
  房地产危机
  很多三四线的朋友至今仍然沉浸在棚改后身价暴涨的虚幻之中,对于即将到来的房地产危机毫无察觉。
  2018年7月12日,住建部就表态,在库存不足、房价上涨压力较大的地方,要采取安置房的方式棚改,库存量较大的地方,可以继续推进货币化棚改。
  截止2012年,我国共有4200万套棚户。2013-2014年,改造了820万套,2015-2017年,改造了1800万套,2018-2020年计划再改造1500万套,也就是说,到2020年底之前,全国4200万套棚户将全部改造完成。棚改的结束就像是釜底抽薪,三四线城市的房价势必将触底回落!
  8月24日,呼和浩特市明确提出全面停止房地产去库存调控措施。根据最新统计数据,全国三四线城市中,库存在12个月以下的城市超过60%,库存即将全面见底。
  

  棚改即将结束,去库存也将完成历史使命,罪魁祸首货币化也将寿终正寝,留给三四线城市的除了癫狂的回忆,还有被房产榨干的存款。
  今年7月,碧桂园就宣布暂停了三四五线城市的“全覆盖”战略。恒大在发布2018上半年财报时明确表态:恒大未来的土地储备目标是覆盖一线和二线城市,以及经济较好的三线地级市,四线城市不打算去。
  各大房企在棚改的政策风口下,赚的盆满钵满以后,决绝的离场,除了不看好三四线城市的后市之外,更多的是觉察到了风险的来临。
  

  即将造成三四线城市房地产危机,还有另一个深层次的原因,也是被很多人忽略的因素,那就是人口危机。
  大多数人通常认为,只有北上广深等大城市人口出生率低,小城市生育意愿特别强烈,但事实远非如此。
  根据国家统计局的调查,今年上半年,江苏省共出生38.3万人,比去年减少5.6万人,同比下降高达12.8%。人口大省山东同样不容乐观,烟台上半年出生26902人,同比下降16.2%,其中二孩12832人,下降12.5%,潍坊上半年出生人口64428人,同比下降21%,其中二孩出生43421人,同比下降29%。贵州、天津、湖北等省份今年上半年的出生人口数量也在不同程度的下降。
  

  在人口持续外流的三四线城市,同样难逃低出生率陷阱,没有了人口增量,失去了消费动力,房地产危机也许只是最早到来的那一个而已。
  上周我去内蒙古阿尔山旅游,这座面积比上海还要大1100平方公里的县级市,常住人口只有6万人,当地普通工人的平均工资3000-5000元,并不低,而最好的商品房4000元/平,却没有人买,在市区最繁华的街道上,很少能看到行人和车辆,只有偶尔经过的旅游大巴。自然环境和空气无与伦比,但仍然无法阻挡人口的持续流出。像这样的小城,连棚改的机会都没有轮到。这也许正是中国大多数小城市的宿命吧。
  对于身处三四线城市的朋友,我想给你们两点建议:
  一、尽早转移资产
  如果你在非环京环沪环深的三四线城市有多套房产,务必在当地棚改结束前抛掉,只留一套自住即可。假如现在房价已经翻倍,那么要毫不犹豫的卖掉,别被贪婪冲昏了头脑,房价不可能再涨,等下跌来临之际,你抛都抛不掉。
  将你的资产转移到一二线城市、省会城市才是明智之举。没有房票创造房票,现在二线城市抢人大战如火如荼,千万别浪费这个千载难逢的机遇。
  
  二、只能拼教育,决不能拼房产
  先给大家讲个故事:最近,我一位家住太原的大学同学告诉我,他带孩子周末上的高端补习班里,40%是从山西其它城市赶来的,周六周日上两天补习课,住一晚,周日晚上赶回家,每周如此,每年如此。
  根据最新发布的《中国三四五线城市网民时间&金钱消费数据报告》显示,三四五线城市居民用于教育的支出占收入的36.1%,超过一线城市的23.9%。当然,一线城市房价贵是一方面原因,但也正说明了小城市居民对教育的足够重视,他们多么的渴望后代能够超越自己,走出去到大城市打拼出一片天地。
  最近看了郑琼的纪录片《出路》,该片血淋淋的呈现了身处三个阶级的孩子三种截然不同的人生历程,在当下这个社会,也只有教育才有可能成为突破阶级枷锁的唯一通道。
  4
  但愿长久
  
  过去的房地产行业,说白了就是,引导全民投机,强制消费,限制存款,负债转换,风险转移,房价上涨的本质就是全民税收
  目前来看,风向已变,雄心万丈,能走多久,但愿长久。毕竟,除了房子,我们还有很长的路需要走。
  世道变了,预期变了,行情也变了,在整个房地产行业逐步走向健康的道路上,那些拜金、浮躁、投机至上的逻辑也该彻底逆转了!
  
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  图文丨来源:柯谈(ID:lincolk)
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