网赚管理员 发表于 2019-4-12 02:22:17

卖楼仍是主业 房企多元化尚在培育阶段

  □本版文、图 信息时报记者 罗莎琳
  近一两年,随着房企利润逐渐回落,房企寻求多元化转型意愿强烈。汽车、农业、机器人、长租公寓、物业服务、商业运营、物流仓储、文旅等领域依旧是房企投入最多、发展最稳的行业。
  不过,梳理去年房企业绩报告可以看到,到目前为止,“卖房子”对于房企来说,仍然是最赚钱的行业,多元化的非地产领域盈利仍然不多。
  现象
  前30名地产大鳄七成布局多元化
  2018年包括万达、奥园、龙湖、中骏、合景泰富、保利等超过10家房企对外宣布更名,房企“去地产化”趋势明显。同时,房地产多元化经历了从刚开始的零星尝试到蜂拥而上成标配的过程。易居企业集团执行总裁、克而瑞CEO张燕透露,TOP30房企70%发布了多元化战略,TOP100房企97%布局了多元化业务。
  在过去一年中,融创成立专门文旅集团独立运营,恒大持续发力新能源汽车领域,碧桂园宣布大手笔进入机器人产业,都堪称大手笔投入。日前碧桂园宣布,未来碧桂园会以地产、农业和机器人这三个方面为主,碧桂园未来会成为一个“高科技综合性企业”。碧桂园董事会主席杨国强认为,农业和机器人这两个领域是国家重点发展的产业,机器人的技术已经很成熟,碧桂园有很多应用场景需要使用到机器人。
  张燕透露,去年百强房企参与投资事件73件,较2014年翻了7倍,投资金额近千亿。近三年,百强房企纷纷加大了多元化投资力度。其中,房企更偏爱“专业性强”的非地产领域,如应用科技、教育、新工业新材料、文娱传媒、体育等等。这些不仅仅是领域中的热点,也是未来中国经济整体的热点。
  有业内人士分析认为,房企多元化投资的原因主要有两点:一是因主业强大主动布局,如万科、碧桂园、恒大均在企业做大规模之后,增加非主业的布局,包括汽车交通出行、体育、本地生活、应用科技等;一是企业基因或禀赋使然,如保利发展母公司保利集团,本是多元化业务一体,基因决定投资方向多元,旗下保利资本涉及应用科技、生活服务、金融等多个方面。
  业绩贡献
  地产主业占九成 非地产业务赚钱难
  不过,记者了解到,大多房企的主业依然是地产,记者梳理各大房企年报看到,房企最大的收入贡献仍是地产,TOP30的房企尤为明显,主业基本上占据了九成以上的业绩贡献。而不少正在多元化的房企更是感叹,转型并非一朝一夕的易事。
  中原地产研究中心统计数据显示,截至目前,房企发布业绩报告的合计76家,其中A股51家、港股25家。大部分企业利润明显上涨,房企收获历史上最丰收的年报。从平均营收数据看,上涨了23%。从数据来看,A股房企平均利润上涨了23%,但净利润率平均为11.9%,相比2017年的平均12.1%有所下调。但合计76家企业中,利润数据下调的只有22家,70%的企业利润出现了明显的上涨。而“非地产业务”的贡献率仍然处于较低水平。某大集团2018年销售物业收入4527.64亿元,而租金、物管、其他业务合计收入只有100多亿。
  房企声音
  以地产为主 多元化仍在培育阶段
  同时,尽管在多元化道路上不断探索,但房企大佬们仍纷纷直言“以地产为主”。万科年报《致股东》上这样说:“无论从我们今天的体量来看,还是从我们以往的行业环境来看,转型都绝非易事。首先,能支持出现千亿级企业的实体经济领域本身不会特别多,尚未饱和、仍有进入空间的更只是其中一部分行业。而我们至少需要建立六个千亿级业务,才能再造一个今天的万科。其次,我们几乎不可能再找到像房地产开发这样客单价以百万计、而且可以依托标准化快速复制的实业业务;更不能寄希望于再遇到一个与过去二十年房地产开发一样,几乎所有参与者都能赚钱、都很难亏钱的黄金时代。”
  融创中国董事会主席孙宏斌在业绩会上直言融创没有多元化,一直是房地产业务为主,所谓多元化业务都是“房地产+”。“主业还是挺重要的,我们还是比较专注地产专业,文化集团和文旅集团都是在房地产+的基础上做起来。文化、文旅等业务是未来5至10年需要发力的,现在仅仅是培育阶段。”
  张燕分析认为,一方面,房企在主业上仍在继续冲规模。2018年底,房企百强已经占据了整个市场份额的六成,TOP30则从2014 年的不到三成做到了接近五成。虽然不少房企在放慢脚步提高质量,但主业为基的趋势在未来5到10年不会有根本性的变化。另一方面,房企在加大多元化的实践过程,也遇到了多方困扰,尤其体现在政策的变化、模式不清晰、不确定、培育期过长、多元化发展的团队人才难求等。
  未来趋势
  “主业为基+万变维新”两条腿走路
  回顾近两年,房企逐渐形成了以长租为核心的租赁,以物联网为技术载体的智能家居,城市更新、产城融合和教育的多元化体系,而产城融合包括文旅、教育,已经变成了主业重要的一个组成部分,而租赁和以物业为入口,以物联网技术为载体的智能家居、智慧社区,这两者会有更长足的发展。
  业内人士表示,物业服务痛点依然存在,但大服务生态已成,场景日益丰富。由于场景的扩展为未来的智能家居、智慧社区都提供了非常大的扩展空间。智慧科技加持,因为有了物业的大入口,万物互联、智慧社区正在形成。政策长效机制下,克而瑞认为租赁住宅依然看好,短期盈利难的问题,将在资产证券化进一步放开下可望逐渐解决。3月份上交所已提出了第一批试点的公募 REITs,这是一个非常有效的方式。中国地产下半场将进入大资管时代,未来十年甚至更长的一段时间,大资管将从今天这个时间点,通过运营和其他的资产管理方式激活市场。
  张燕还认为,“主业为基·万变维新”是所有房企在地产下半场要做的两件事。多元化布局不再是做和不做的选择,而是不断思考“怎样践行怎样实施”,这也是这个行业持续发展的强大动力。
  目前房企布局的非地产业务
  金融:
  政策严控下 房企布局放缓
  由于政策的严控,小贷保理这一类业务,要么自有资金要求很高,要么不允许开展。基于这样的前提,虽然TOP30房企有六成以上都布局了金融,但从2018年的数据来看,房企在传统金融中的布局已明显放缓:2015~2016年,TOP30房企有60%布局传统金融行业,而到了2018年,仅绿城通过收购百年人寿布局传统金融行业。但另一方面,超过一半的企业都开始布局投资基金,通过股权投资的方式参与到房地产经营当中是目前比较多的一种方式。
  文旅:
  行业正向头部企业集中
  土地出让政策变化对文旅运营提出更高要求:十年前对运营配套的比例为10%~20%,现在则要求50%~70%。在这种情况下,企业要么自主创新,要么要寻找靠谱的合作方。另一方面,克而瑞发现,文旅行业正在进一步向头部集中。2018年,全国旅游业实际完成投资17750亿元,头部企业包括“华侨城、万达、融创、雅居乐、万科、方特、长隆、恒大”等,总投资1.095万亿元,占比高达62%。
  租赁:
  盈利难、供需错配成痛点
  盈利难、供需错配是当下租赁住房市场的主要痛点。首先是盈利难,克而瑞统计显示,国内20个重点城市公寓租金回报率1%~3% (一线城市低于2%),低于办公租金回报率4%~6%,且远低于国际公寓水平。但另一方面,租赁市场仍有着众多政策利好。中国总租赁市场规模预计达15510亿元,其中北上广深一线城市合计达5565亿元,占比35.9%,23个二线城市合计达2436亿元,占比15.7%,发展潜力大。
  教育:
  回归主业作为配套运营
  张燕透露,TOP30房企中有50%布局教育,但因为政策受限,如通过VIE架构境外上市退出漏洞被堵死,房企都开始把教育回归主业作为配套运营。
  养老:
  短期盈利模式仍未清晰
  养老地产的特点是对于未来发展预期很高,但短期来看盈利模式仍未清晰。首先,养老客户分层很明显,55岁到75岁称之为活力长者,他们对于医养需求不显著;而75岁以上的养老人群,对医养养护提出了更高要求,但市场中要么这类产品供应不足,要么由于这一类群体的支付能力还没有达到,所以形成了现实中的供需错配。但克而瑞有关人士认为,养老的政策前景非常巨大,2025年之后会进入真正养老事业发展期。
  物业:
  上市节奏快 几乎每周一股
  进入3月份之后,整个物业上市的节奏非常快,几乎是每周一股。另外,物业已经从原来简单以住宅为核心扩展到了商业、办公、医院等等,业态也更为丰富,这为未来物业发展提供了非常丰富的场景。因为物业是大入口,展现出更多更美好的景象,所以TOP30房企都有自己清晰的发展规划。

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